Beli rumah bukan setakat bayar booking dan tunggu kunci. Peguam (lawyer) hartanah ialah orang tengah yang jaga dokumen, hak milik, duit, dan timeline supaya semuanya berjalan sah & selamat. Jom ikut langkah demi langkah.
1) Booking & Serah Dokumen Asas
Bila? Lepas bayar booking/earnest deposit.
Apa peguam buat?
-
Terima salinan IC, slip gaji/EA, bank statement, KWSP, dan butiran hartanah.
-
Dapatkan draft terma (harga, tempoh, perabot/fixture termasuk, vacant possession, dll).
Tip: Simpan semua dokumen dalam 1 folder (PDF). Mudah hantar dan cepat proses.
2) Semakan Awal Hartanah (Title Search & Status)
Tujuan: Elak beli rumah yang ada “masalah tersembunyi”.
Peguam akan:
-
Semak jenis hak milik (Individual/Strata, Freehold/Leasehold).
-
Semak sekatan/Restrictions (contoh: Bumi lot, perlukan Consent Pihak Berkuasa Negeri/DB).
-
Semak caveat, bebanan (charge kepada bank), tunggakan cukai tanah/quit rent.
Jika masalah timbul: Peguam cadang klausa khas dalam SPA atau minta penjual selesaikan dulu.
3) Runding & Sediakan Draf SPA (Sales & Purchase Agreement)
Apa ada dalam SPA?
-
Butiran penjual/pembeli, harga jual beli, tempoh penyelesaian (completion), tarikh serah kunci, item termasuk (lampu/aircond), late interest (kalau lewat), pembaikan kecacatan, dll.
Peranan peguam: -
Lindung kepentingan klien (contoh: penalti jika penjual lambat kosongkan rumah, atau klausa jika strata title belum keluar).
Tip: Baca draf SPA dan tanya semua yang tak jelas sebelum sign.
4) Tandatangan SPA & Urusan Stamping/Escrow
Proses:
-
Anda sign SPA di firma peguam (atau e-sign jika dibenarkan).
-
Deposit (biasanya 10% termasuk booking) dipegang peguam sebagai stakeholder/escrow.
-
Peguam urus stamping SPA & serahan dokumen berkaitan.
Kenapa escrow penting? Melindungi kedua-dua pihak; duit hanya dilepaskan ikut syarat SPA.
5) Pinjaman (Jika Ada) & Loan Agreement
Kalau ambil loan bank:
-
Peguam panel bank sediakan Loan Agreement + Charge atas hak milik (cagaran kepada bank).
-
Peguam susun tandatangan, stamping, dan pendaftaran di Pejabat Tanah.
Tip: Semak polisi MRTA/MLTA (perlindungan pinjaman). Bincang bajet + keperluan keluarga.
6) Kelulusan Pihak Berkuasa (Jika Perlu)
Untuk leasehold/Bumi/sekatan tertentu:
-
Peguam mohon Consent pindah milik.
-
Tempoh bergantung negeri.
Strata belum keluar? -
Guna Deed of Assignment (DOA) & consent pemaju sebagai ganti pindah milik sementara.
7) Redemption/Discharge (Kalau Penjual Masih Ada Hutang Bank)
Jika rumah masih dicagar kepada bank penjual:
-
Peguam minta redemption statement (baki tebus).
-
Sebahagian hasil jualan digunakan untuk tebus gadaian → bank keluarkan discharge.
Kenapa ini penting? Pastikan hak milik bersih sebelum dipindah kepada pembeli.
8) Disbursement: Lepaskan Wang Ikut Milestone
Apa berlaku:
-
Peguam lepaskan bayaran kepada penjual (atau bank penjual) mengikut syarat SPA—bukan sekaligus suka hati.
-
Semua resit & pengesahan disimpan sebagai rekod.
Anda nampak apa? Status kemajuan: consent lulus, loan disburse, redemption selesai.
9) Pindah Milik & Cukai/Fi Berkaitan
Peguam urus:
-
Perpindahan hak milik (MOT/Instrument of Transfer) → daftar di Pejabat Tanah.
-
Urusan duti setem (stamp duty), fi Pejabat Tanah, carian rasmi, dll.
-
Untuk penjual, peguam boleh bantu semakan cukai keuntungan harta tanah (RPGT) & filing—ikut peraturan semasa.
Nota kos: Kadar duti setem/fi guaman ikut peraturan semasa (SRO/LHDN). Minta quotation rasmi—jangan agak-agak.
10) Vacant Possession & Serah Kunci
Bila semua syarat dipenuhi:
-
Peguam aturkan serah kunci + meter utiliti, bil penyelenggaraan (strata), cukai pintu/cukai tanah yang pro-rate.
-
Catat bacaan meter semasa serah kunci & buat senarai semak (kunci grill, remote gate, access card).
Timeline Ringkas (Anggaran)
-
SPA + Loan Agreement: 4–8 minggu.
-
Consent negeri/Strata/Leasehold: tambah 2–8 minggu (ikut kes).
-
Redemption/Discharge & Pendaftaran: 4–8 minggu.
Keseluruhan subsale lazimnya sekitar 3–6 bulan. Undercon ikut progress pemaju.
Dokumen Yang Biasanya Diminta
Pembeli: IC, slip gaji 3–6 bulan, penyata bank/EA/KWSP, LO bank, cukai pendapatan (jika perlu).
Penjual: IC, geran/hak milik, surat kebenaran pemaju (jika strata/DOA), penyata baki hutang bank, resit cukai & bil terkini.
Kos Yang Perlu Anda Jangka (Ringkas)
-
Fi guaman SPA + disbursement.
-
Fi guaman Loan Agreement + disbursement.
-
Duti setem SPA/MOT & Loan (ikut kadar semasa).
-
Valuation fee (jika bank minta).
-
Consent fee (leasehold/Bumi/sekatan).
Elakkan terkejut: minta quotation bertulis siap pecahan kos.
0 comments